Tänapäeval kuuleme igalt poolt uuest lähenevast majanduskriisist, mis tõotab tulla hullem kui eelmine. Ettevõtte juhid murravad pead, kas sõlmida pikaajalisi lepinguid ja kui sõlmida, siis millistel tingimustel? Kardetakse, et majanduskriis pöörab tornaado kombel kõik pahupidi, mille tulemusel lepingupoolte kohustuste vahekord muutub drastiliselt. Kuidas käituda olukorras, kus juba sõlmitud lepingust tulenevate kohustuste vahekord on muutunud selliselt, et üks pool on kohustatud maksma kõrget hinda praktiliselt väärtusetu asja eest.

Üldise printsiibi kohaselt on pooled seotud lepingus kokkulepitud kohustustega, mida saab muuta üksnes uue kokkuleppega. Kuid seadusandja on teinud siiski erandi ja võimaldanud lepinguliste kohustuste vahekorra olulisel muutumisel esitada nõude lepingu muutmiseks. Antud erandit saab aga kasutada vaid siis, kui on täidetud seaduses sätestatud ranged tingimused. Tekibki küsimus, kas majanduskriisist tekkinud kohustuste vahekorra oluline muutumine on eelduseks sellise nõude esitamiseks. Tavapärane advokaadi vastus on „oleneb“ ehk kõik sõltub asjaoludest.

Võtame näiteks paljusid üürnikke kimbutanud probleemid majanduskriisi tulekul, kus kinnisvara buumi ajal kõrgete hindadega sõlmitud üürilepingud ei vasta praegusele turusituatsioonile. Antud olukorras on hädas üürnik, kes näeb, et ta tegelikult peaks maksma palju väiksemat üüri, kuid üürileandja ei ole nõus üüri alandama. Riigikohtu praktika kohaselt on iseenesest võimalik nõuda üürnikul lepingu muutmist selle alusel, et majanduslanguse tõttu on kinnisvaraturul toimunud hinnalangus, kuid seda loomulikult vaid juhul, kui on täidetud ka kõik muud seaduses sätestatud eeldused. Oluline on hinnata igat üksikut juhtumit eraldi ning tuvastada, kui palju on konkreetse üüripinna väärtus langenud. Lepingu muutmise nõue on suunatud kohustuste esialgse tasakaalu taastamisele ehk eesmärk on taastada üüripinna väärtuse ja üürihinna vahekord. Juhul, kui poolte kohustused olid algselt juba tasakaalust väljas, siis ei ole võimalik nõuda hilisemat korrigeerimist.

Pean oluliseks välja tuua veel ühe näite lepinguliste kohustuste vahekorra muutusest ja seda just kinnisvara müügilepingutes, kus kinnistu ostuhind makstakse mitmes osas. Lepingute puhul, kus maksete vahele on jäetud pikk periood, on kinnistu väärtuse muutuse tõenäosus suurem. Kui kinnistu väärtus tõuseb hüppeliselt, kaob müüjal soov kinnistut esialgse hinnaga müüa ning väärtuse järsul langusel ei ole lepingu tingimustega rahul aga ostja. Kui olukord vastab kõikidele seaduses sätestatud nõuetele, tekib ühel poolel õigus nõuda lepingu muutmist. Juhul, kui teine pool ei ole muudatustega nõus, siis on võimalik pöörduda kohtu poole.

Vastavalt Eesti kohtupraktikale ei ole võimalik lepingu muutmist nõuda juhul, kui ühel lepingupoolel on tekkinud müügitehingu finantseerimisraskused majanduslanguse tõttu, näiteks kui pangad ei anna enam laenu.

Olukorras, kus lepingu muutmine ei ole võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kahjustatud lepingupool lepingu lõpetada. Oluline on rõhutada, et esmajärjekorras on õigus nõuda lepingu muutmist ja seejärel alles lepingu lõpetamist.

Märkimist väärib üks vaidlus, mis leidis hiljuti lõpliku lahenduse Riigikohtus. Pooled olid sõlminud 2006. aasta lõpus sellise kinnistu ostu-müügilepingu, mis andis ostjale võimaluse tasuda ostuhind kahes osas. Ostja aga ei tasunud õigeaegselt viimast makset ning paar aastat hiljem soovis lepingut lõpetada põhjendusega, et lepingu esemeks oleva kinnistu väärtus oli selleks ajaks järsult langenud. Antud asjas oli oluline küsimus, kas arvestada tuleks kinnistu väärtust ajal, mil lepingupool soovis lepingut lõpetada või ajal, kui ostjal lasus lõpliku ostuhinna tasumise kohustus. Viimasel juhul ei pruugi kinnistu väärtus olla veel niivõrd madal, et see annaks võimaluse lepingulistest kohustustest vabaneda. Riigikohus märkis oma otsuses, et täitmata müügilepingu puhul tuleb kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st. lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahel. Lepingu muutmise ega sellest taganemise õigust ei ole, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord muutus pärast lepingu täitmise, nt. ostuhinna tasumise, aega.

 

Jana Reitsakas

Advokaat

Advokaadibüroo Laus & Partnerid

Äripäev ja Raamatupidaja.ee